上海急出五条新规 剑指捂盘惜售

   上海市住房保障和房屋管理局9月2日突然下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》（下称《通知》），从“商品房预售，销售方案备案，商品房预订、销售行为，规范房地产经纪行为和加大对违法违规行为查处力度”5个方面，加强对房地产市场秩序的监管。

  《通知》一经出台，立刻被舆论命名为“沪五条”，也被视为迟迟未能出台的上海调控细则的“替代品”。

   其中，“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”的规定是整个“沪五条”中最严格和最具体的条款，然而也有避重就轻、老生常谈之嫌。该政策其实早在2007年就已提出。而其他4条有关备案制度、预订制度、地产经纪行为和加大违规查处力度的条款几乎全部围绕打击捂盘惜售，也只是在前两轮房地产宏观调控中出过的“旧政”。

   “调控进行到现在，正是各方主体深度博弈的阶段。即便是老调重弹，加强市场监管也有着积极的现实作用。”一位上海地产人士说。

资金监管未具体规定

   上海房管局表示，《通知》是根据住房和城乡建设部今年有关预售房监管文件出台的地方细则。

    8月，北京酝酿出台楼盘预售款专项监管政策，要求对预售房资金进行专项监管。上海在此次《通知》中也提到类似观点：“应在销售方案中增加预售资金监管方案和监管单位”。

   然而，从目前来看，上海方面还没有针对监管方案的具体解释，大部分开发商都对于这项“不太明显的”条款并不关心。

   但是，如果上海执行力度和其他城市类似，将会对开发商资金链产生重大影响。分析人士表示，类似政策对于本身资金链相对紧张的开发商将会产生较大的负面影响。由于开发商往往追求资金滚动开发，一旦预售回款被锁定，很有可能出现开发商无力支付新拿土地的土地款等情况。实际上，一个楼盘从项目预售到最终竣工验收的持续时间往往在一年以上，类似监管措施将使得开发商资金利用率大幅度降低。

   据中原地产监测数据显示，2006至2009年期间，预售款占房地产开发资金来源比重达四成。

重申“一次性入市”

   此次《通知》重申了“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”规定，明确要求在申请预售前，房屋测绘机构应按《建筑工程施工许可证》确定的建筑规模一次性进行工程进度现场鉴证，以此作为预售许可规模的依据。

   这项规定早在2007年就已在上海开始执行。从2007年发布新政以来，上海市政府已经连续两次重申须遵守规定，但执行情况一直并不理想。

   据了解，在实际操作过程中，上海开发商经常采取“一次申请，分批开盘”的方式，一个批次开盘房源多则两三百套，少的只有数十套。

   佑威房地产研究中心副主任陆骑麟指出，就过往的经验看，多数开发商都未对既有规定进行执行，也没有看到有人被处罚，规定和处罚无法跟进。他表示，今年8月份推出的56张预售证中，49张预售证面积不到3万平方米。

   上海中原研究咨询部数据显示，今年新政后楼盘每批次推出的面积普遍较低，3万平方米一次性上市楼盘所占新盘比重为15%。今年楼盘供应个数与往年相比已经呈现下降趋势，加上楼盘每次上市规模十分小，供应不旺更容易助推市场僵局的延续。这也是政府再次强调供应秩序的原因所在。

  值得注意的是，《通知》特别注明，房屋调查机构要对工程现场进度进行鉴证。专家表示，到底会针对上海全市楼盘还是部分楼盘抽查，是此次政策能否起到作用的关键所在。

收取“诚意金”将受罚

   针对近期出现的违规预订等行为，《通知》强调商品住房定金合同、销售合同应当通过网上操作系统即时备案，可售房源不得拒绝对外销售。《通知》还明确，未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡、收取诚意金等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

   “诚意金”实际上是目前开发商积累客户的最常见手段，通过出售贵宾卡等手段，开发商向意向客户收取1 3万元不等的“诚意金”作为定金，就能够清楚客户的积累情况。

   据上海一家媒体调查发现，目前上海预售的一些楼盘中，没有取得预售许可证却违规变相收取“诚意金”的行为相当普遍。在位于浦东金高路附近的一处楼盘，工作人员表示，现在预付5万元诚意金拿号，开盘时就能享受九五折优惠。

   一般来说，目前开盘热销的楼盘都经过长时间的客户积累，某些楼盘甚至积累超过半年之久。取消“诚意金”的收取，就意味着客户积累少了一个重要渠道。据悉，相关部门已经明确告知开发商，一旦出现收取意向金等行为，开发商将会受到处罚。

定价监管趋严

   《通知》还进一步完善商品住房销售方案备案管理制度，要求区（县）房管部门加强对商品住房项目销售价格和变动幅度等指导和审核，对调整销售价格超出备案销售方案范围的，应当再次报所在区（县）房管部门备案。

    目前还未获悉上海政府对于楼盘定价的限制程度，只是部分高价楼盘开盘时间会由政府进行适度“调节”，以控制一段时间以内楼盘上市后的市场均价。

    不过在北京市场，政府已经动用行政手段干预开发商定价。在上海方面，《通知》要求，开发商需要对超出备案销售方案范围的调价，再次上报备案。

    陆骑麟认为，上海政府有关价格定价可以规定得更加严厉，包括定价机制也应该公开，并非开发商定多少价，政府就批准。“应该更贴近市场，而非变相鼓励开发商捂盘。”