建设部关于印发《商品住宅性能认定管理办法》(试行)的通知
建住房［1999］114号
各省、自治区、直辖市建委(建设厅)，各计划单列市建委，新疆生产建设兵团：
为了适应我国建立社会主义市场经济体制和实行住宅商品化的需要，促进住宅技术进步，提高住宅功能质量，规范商品住宅市场，保障住宅消费者的利益，我部组织制定了《商品住宅性能认定管理办法》(试行)，现印发给你们，自1999年7月1日起试行。
关于本管理办法的试行范围等具体实施办法，由我部住宅产业化办公室另行发文。请各地建设行政主管部门结合本地区的实际情况，贯彻实施。
中华人民共和国建设部
一九九九年四月二十九日
商品住宅性能认定管理办法(试行)
第一章 总则
第一条 为适应社会主义市场经济体制，实行住宅商品化的需要，促进住宅技术进步，提高住宅功能质量，规范商品住宅市场，保障住宅消费者的利益，推行商品住宅性能认定制定，制定本办法。
第二条 本办法所称的商品住宅性能认定，系指商品住宅按照国务院建设行政主管部门发布的商品住宅性能评定方法和标准及统一规定的认定程序，经评审委员会进行技术审查和认定委员会确认，并获得认定证书和认定标志以证明该商品住宅的性能等级。
第三条 本办法适用于新建的商品住宅。
凡列入国家、省级住宅试点(示范)工程的新建住宅小区商品住宅应申请认定。其他商品住宅可申请认定。
第四条 商品住宅性能根据住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能划分等级，按照商品住宅性能评定方法和标准由低至高依次划分为“1A(A)”、“2A(AA)”、3A(AAA)”三级。
第五条 房地产开发企业申请商品住宅性能认定，应具备下列条件：
(一)房地产开发企业经资质审查合格，有资质审批部门颁发的资质等级证书；
(二)住宅的开发建设符合国家的法律、法规和技术、经济政策以及房地产开发建设程序的规定；
(三)住宅的工程质量验收合格，并经建设行政主管部门认可的质量监督机构的核验，具备入住条件。
第六条 凡拟申请商品住宅性能认定的预售商品住宅，房地产开发企业在销售期房前应在相应的商品住宅性能认定委员会备案，并落实相应的技术措施。
第七条 国务院建设行政主管部门负责指导和管理全国的商品住宅性能认定工作。县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责指导和管理本行政区域内的商品住宅性能认定工作。
第二章 组织管理
第八条 商品住宅性能认定工作由各级认定委员会和评审委员会分别组织实施。
第九条 国务院建设行政主管部门指定负责住宅产业化工作的机构组建全国商品住宅性能认定委员会，该认定委员会的职责是：
(一)组织具体实施全国商品住宅性能认定工作；
(二)组织起草全国商品住宅性能认定工作的规章制度、商品住宅性能评定方法和标准；
(三)负责全国统一的商品住宅性能认定证书和认定标志的制作和管理；
(四)组织制定商品住宅性能认定委员会章程和评审委员会章程；
(五)负责组织和管理全国商品住宅性能评审委员会和国家住宅试点(示范)工程的性能认定工作；
(六)负责3A级商品住宅性能认定的复审工作；
(七)对全国商品住宅性能认定管理工作实行监督、检查。
第十条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门指定负责住宅产业化工作的机构组建本地区商品住宅性能认定委员会，该认定委员会的职责是：
（一）负责具体实施本地区的商品住宅性能认定工作；
（二）负责组织起草本地区商品住宅性能认定工作的实施细则；
（三）负责组织和管理本地区商品住宅性能评审委员会和省级试点（示范）工程及其它商品住宅性能认定工作；
（四）对本地区的商品住宅性能认定管理工作实行监督、检查。
第十一条 各级商品住宅性能认定委员会应由有关专业具有高级职称的专家组成。认定委员采用聘任制，由负责住宅产业化工作的相应机构聘任，每届四年，可以连聘连任。
各地方的认定委员会应报全国商品住宅性能认定委员会备案。
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第十二条 全国商品住宅性能评审委员会可接受各级认定委员会的委托，承担商品住宅性能的评审工作。各省、自治区、直辖市商品住宅性能评审委员可接受本地区商品住宅性能认定委员会的委托，承担本地区商品住宅性能评审工作。
第十三条 各级商品住宅性能评审委员会应由具有一定技术条件和技术力量的科学研究院（所）、设计或大专院校等单位申请组建，并经相应的认定委员会按规定审查批准。
第十四条 各级商品住宅性能评审委员会应由有关专业，具有高级职称的专家组成。评审委员采用聘任制，由负责组建的单位聘任，每届四年，可以连聘连任。
第十五条 设区的市或县人民政府建设行政主管部门商品住宅性能认定和评审工作的管理，按照省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门的规定执行。
第十六条 商品住宅性能检测工作应由取得检测资质的法定检测机构承担，并经全国商品住宅性能认定委员会确认。
对于建设行政主管部门认可的质量监督机构已核验的项目，不做重复检测。
第三章 认定的主要内容
第十七条 商品住宅性能认定应遵循科学、公正、公平和公开的原则。
第十八条 商品住宅性能认定的内容应按照商品住宅性能评定方法和标准确定。其主要内容包括住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能。
第十九条 商品住宅的适用性能主要包括下列内容：
(一)平面与空间布置；
(二)设备、设施的配置与性能；
(三)住宅的可改造性；
(四)保温隔热与建筑节能；
(五)隔音与隔振；
(六)采光与照明；
(七)通风换气。
第二十条 商品住宅的安全性能主要包括下列内容：
(一)建筑结构安全；
(二)建筑防火安全；
(三)燃气、电气设施安全；
(四)日常安全与防范措施；
(五)室内空气和供水有毒有害物质的危害性。
第二十一条 商品住宅的耐久性能主要包括下列内容：
(一)结构耐久性；
(二)防水性能；
(三)设备、设施防腐性能；
(四)设备耐久性。
第二十二条 商品住宅的环境性能主要包括下列内容：
(一)用地的合理性；
(二)室外环境；
(三)水资源的合理利用；
(四)生活垃圾的收集和运送。
第二十三条 商品住宅的经济性能主要包括下列内容：
(一)住宅的性能成本比；
(二)住宅日常运行耗能指数。
第二十四条 3A级商品住宅性能 认定的主要内容应包括住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能；2A级、1A级商品住宅性能认定的主要内容应包括住宅的适用性能、安全性能和耐久性能。
第四章 认定程序
第二十五条 房地产开发企业申请商品住宅性能认定之前，要按照商品住宅性能评定方法和标准规定的商品住宅性能检测项目，委托具有资格的商品住宅性能检测单位进行现场测试或检验。
第二十六条 申请商品住宅性能认定应提供下列资料：
(一)商品住宅性能认定申请表；
(二)住宅竣工图及全套技术文件；
(三)原材料、半成品和成品、设备合格证书及检验报告；
(四)试件等试验检测报告；
(五)隐蔽工程验收记录和分部分项工程质量检查记录；
(六)竣工报告和工程验收单；
(七)商品住宅性能检测项目检测结果单；
(八)认定委员会认为需要提交的其它资料。
第二十七条 商品住宅性能认定工作应分为申请、评审、审批和公布四个阶段，并应符合下列程序：
(一)房地产开发企业应在商品住宅竣工验收后，向相应的商品住宅性能认定委员会提出书面申请。
(二)商品住宅性能认定委员会接到书面申请后，对企业的资格和认定的条件进行审核。对符合条件的交由评审委员会评审。
(三)评审委员会遵照全国统一规定的商品住宅性能评定方法和标准进行评审。在一个月内提出评审结果，并推荐该商品住宅的性能等级，报认定委员会。
(四)认定委员会对评审委员会的评审结果和商品住宅性能等级进行审批，并报相应的建设行政主管部门公布。
3A级商品住宅性能认定结果，由地方认定委员会审批后报全国认定委员会复审，并报国务院建设行政主管部门公布。
第五章 认定证书和认定标志
第二十八条 经各级建设行政主管部门公布商品住宅性能认定等级之后，由各级认定委员会颁发相应等级的认定证书和认定标志。
第二十九条 经认定的商品住宅应镶贴性能认定标志。
第三十条 商品住宅性能认定证书和认定标志由全国商品住宅性能认定委员会统一制作和管理。
第六章 认定的变更和撤销
第三十一条 申请者对认定结果有异议时，可向上一级认定委员会提出申诉，经核查认定结果确有疑义者，应由原认定委员会重新组织认定。
第三十二条 以假冒手段或其他不正当手段取得认定结果时，一经查出，撤销其认定结果并予以公布。
第七章 附则
第三十三条 商品住宅性能评定方法和标准另行制定。
第三十四条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第三十五条 本办法自一九九九年七月一日起试行。
（注：2006年3月1日正式实施的国家标准《住宅性能评定技术标准》（GB/T50362-2005）对住宅适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能的主要内容及申报条件和资料提交内容等做了调整，以调整后的标准为准）
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住宅性能认定申报程序和资料提交内容
一、申报条件和认定流程
1、申报条件
（1）房地产开发企业经资质审查合格，有资质审批部门颁发的资质等级证书。
（2）住宅的开发建设符合国家的法律、法规和技术、经济政策，以及房地产开发建设程序的规定。
2、申报和认定流程
（1）项目立项后，填写申请表，进行申报；
（2）规划设计方案完成后，向评定机构申请设计审查；
（3）设计审查通过后，颁发通过设计审查的证书和文件，评定机构进行全程跟踪；
（4）主体竣工后，组织专家进行中期检查；
（5）竣工验收后，组织专家进行终审检查；
（6）终审通过后，颁发证书，发布公告。
二、设计审查部分
房地产开发企业在规划设计方案完成后，委托住宅性能评定机构进行预审时主要提供以下资料：
（一）A级住宅性能认定评定书、住宅品质状况表、节能计算书
以上部分按A4幅面装订成册，一式10份，提交给评审专家。
（二）工程说明部分
1、工程概况（项目概况、场址选择、基础设施条件）
2、性能等级技术保障方案
1）为保障性能指标在工程中所采用的技术措施（住宅结构类型、厨卫设备、管网体系、装修情况、建筑节能、小区智能化系统、建筑防水、施工技术等）；
2）为保障性能指标在工程中所选用的住宅产品、材料、设备情况，可重点写选用新材料、新技术、新工艺的内容；
3、实施进度；
4、经济效益分析。
（三）规划设计部分：
1、规划设计说明
2、项目位置图
3、规划方案图
4、规划分析图（结构、交通、公建、绿化、日照）
5、环境设计示意图
6、管线综合规划图
7、竖向设计图
8、经济技术指标、用地平衡表、配套公建服务设施一览表
9、住宅设计方案图（要求注明各套型内功能空间的使用面积、总建筑面积、总使用面积、使用面积系数）
10、新技术实施方案及预期效益；
11 新技术应用一览表。
12、节能计算书
二、三部分材料需专门整合、按A3幅面装订成软封面的图册，一式十份，提供给评审专家。
将以上材料，刻录光盘3份，备用。
三、中期检查部分
中期检查在住宅的主体竣工以后，内外装修尚未完成以前进行。主要考察以下几个方面的情况：
（一）适用性能和环境性能方面
1、围护墙体的保温隔热措施
2、节能门窗的选择
3、屋面的保温隔热材料的选择与施工质量
4、厨房排烟、通风设施和卫生间通风设备、卫生器具的选用和安装
5、管线集中隐蔽布置和施工，新型管材的应用
6、配电线路的设计与材料、设备、接口的选用
7、一次性装修设计及部品的配套选用
8、电梯的选用和安装
9、供热、采暖、制冷设备的选用和安装，空调室外机隐蔽设计与施工
10、水处理设备的选用和安装
11、节能灯具和节水器具的选用和安装
12、垃圾的收运及处理方式
13、智能化系统与信息设备的配置
14、环境景观设计
（二）安全性能和耐久性能方面
1、是否满足有关设计、消防等国家规范
2、结构体系施工质量
3、隔断结构体系的选择及施工质量
4、防水材料的选用及施工质量
5、采用施工新技术情况
6、工程质量保证措施
四、终审部分
终审在住宅外装修完成、竣工验收后进行，终审应准备的资料包括：
1、总体综述。包括开发企业基本情况、小区基本情况、开发建设经验特点及实施性能认定制度的体会等。
2、规划设计说明。包括规划布局、户型及单体设计、规划技术经济指标及用地平衡表等。
3、科技含量及采用的新技术应用情况。包括结构及隔墙技术体系；环保、节能节水技术体系；管网成套技术体系；施工技术及质量保证体系；物业管理及智能化技术体系；无障碍设计及老年设施等。
4、居住环境规划与设计。包括供水及环境水体水质；绿地及环境景观；室内外活动场地设计；噪声及空气污染控制；卫生及垃圾收运措施等。
5、各项性能所达到的具体指标，包括适用性能指标部分；安全性能指标部分；耐久性能指标部分；环境性能指标部分；经济性能指标部分。
6、综合开发成本费用表及对所采用技术和部品的经济评价。
7、项目区位图。
8、规划总平面图和规划分析图、环境设计图。
9、管线综合设计图。
10、竖向设计图。
11、智能化系统结构图及综合布线图。
12、住宅户型平面图，应标明栋号、户型、建筑面积、使用面积、使用面积系数及各功能空间面积、标高等。
终审可抽查的资料包括：
1、住宅竣工图及全套技术文件；
2、原材料、半成品和成品、设备合格证书及检验报告；
3、试件等试验检测报告；
4、隐蔽工程验收记录和分部分项工程质量检查记录；
5、竣工报告和工程验收单；
6、检测结果单。
（责编：zy）
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