中国房地产协会经济合作委员会的江书平秘书长发言

 江书平：

    各位领导、各位来宾，大家好，很高兴来到南京参加我们“2010第二届中国地源热泵行业高层论坛”。我来自中国房地产协会，是咱们产品的主要用户。我们是行业协会的主管部门，主要代表中国房地产协会进行相关合作，特别是为相关企业服务。上午听的咱们九位专家和领导的演讲，受益匪浅，主要就地源热泵在做低碳房地产项目的重要性，同时，就中国房地产发展的趋势以及低碳建筑的情况做一些介绍。首先，我介绍一下中国房地产行业的发展趋势。中国房地产业已经进入了产品时代，创新是产品的灵魂，房地产的新设计、新技术和新节能技术的应用，绿色、环保、低碳、智能化等技术已经成为发展的主流，是房地产创新品牌以及产品层出不穷的原因之一。我们的很多企业家，对我们的中国房地产业，不管遇到什么问题都是非常有信心的。目前，对房地产业出台了很多文件，我认为，主要是对促进房地产市场平稳健康发展，对监督部分城市房价过快上涨，满足群众的基本住房需求而出台的。小平同志在80年代就讲过，美国建国200多年了，为什么美国房地产业没有成为国民经济的支柱产业？现在来看，说明我们太过于重视我们的房地产业了，这就是为什么资本主义国家没有成为重要支柱产业之一，从某一方面来讲，我们出台的政策太多了，有的与房地产企业的信用有关系的，有的与中国经济形式发展的变化有关系。所以今后要在政策范围之内依法做好企业、做好项目，在创造中求发展，要转变固有的思想模式，多交流、多思考，将企业置身于大市场的战略当中，全面整合出一个更大的资源平台，才能为企业谋求到更大的生存空间和发展空间。这是最重要的。

    最近出台的相关文件，都是在提醒。国家感觉到（放任）房地产（的发展史）要出问题的，赶快要提醒，就是要让我们因地制宜做好我们的房地产业，这就是我们对房地产业的调控。下面我把我们房地产业研究的课题，对中国房地产今后发展的趋势与情况做一个报告，有兴趣的代表等会可以交流。

    首先是现状。新的房地产调控措施，措施严、密集程度空前，加快了调控力度。受四月份新政的影响，土地市场，包括新房和二手房的市场量跌价升，消费者观望情绪日益浓厚，同时，房地产市场处于效果的观察期，短期内，中央和地方出台更严密的政策可能性比较小，因为经济形势升温，将逐步影响到市场的走势。同时，下半年开始，市场态势将逐步转到调价控量的趋势上，我们也预计到，会有更多的企业参与到房地产行业当中来。首先我们看信贷利率政策，这是宏观调控的重要手段。提高了信贷门槛的政策，使改善需求受到影响，同时，也限制了囤地和炒房，同时对购房者预期的影响鲜明，购二手房、购第二套房来讲，提高了首付、利率，达到一倍。第三个，新政支持房地产企业对保障房的供给，2009年仅棚改房就要达到280万套，这几乎是一个死指标。同时，各地陆续出台了细则和市场监控的措施。

    可以说，房地产调控已经进入了效果的专项期，近期，主要是确保保障，以及规范市场的交易秩序，不断出台更新、更严的政策。同时，房地产政策短期内难以完全退出，政府将继续剔除房地产的投资功能，同时，避免房地产行业影响实体经济的发展。同时，土地招投标的制度不会改变，但是政府会有更多的手段，避免对政府财政税收对房地产业过多的依赖性。第四，涉及到对市场走势的预测。首先是土地市场，供应量增加，企业拿地的机会显现，同时，对有较大影响的地块可以招标，特别是东部地区成交量持续低迷，全年的销售面积将同比下降，使得整体价格逐渐将为平稳。最后是供给，由于供地压力，企业的资金压力将逐渐加大。从中长期市场的展望来看，首先是保障性住房的建设力度持续加大，今后将成为住房供应的主要部分。第二个，就是18.5万公顷的保障性住房土地供应计划将逐步落实。

    第三个是未来十年，房地产业仍有广阔的发展空间，其健康发展对我们宏观经济和社会发展至关重要。下面我讲一下未来房地产业的发展趋势，供大家探讨。第一个发展趋势是生产方式的转变，我们的城市建设要求我们从节能城市、低碳城市发展，更多地利用可再生能源，并且多种能源组合利用，实现生产方式的转变。第二个未来的趋势，就是服务方式的转变。原来是农村和小城市为大城市服务，将来就是大、中城市为小城市和农村服务。第三个就是未来趋势，就是服务对象的转变，为流动人口服务的时代将到来。过去我们的房地产业就是为有本地户口的人服务的，跟欧美相比，要更加建立为流动人口服务的房地产销售体系。第四个未来趋势，就是消费大众的时代到来，主要是针对中低收入家庭的消费结构，生产为消费服务的时代越来越增强。第五个未来趋势就是县域经济的到来，一说进城，谁都想到大城市去，县域经济需加快发展，到那时候，县域房地产业将逐渐成为主流。第六个发展趋势就是规模投资将逐步增强，当前，必须要拿城里的旧房来换，才能买到新房。第七个趋势，就是我们的建材、物品的质量将逐步跟上，包括我们一些相关的产品。第八个未来趋势就是个性化建设，将来这种统一装修时代将逐步过渡到个性化建设、标准化产品，这需要我们花很长时间的努力。

    房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，住房建设的规模逐渐扩大，都将依赖于房地产业的健康发展，以上就是我讲的一些趋势，如果有兴趣的话，我们也可以深入交流。

    以下讲一下低碳建设对房地产业的影响，随着温室效应的增强，在各个地区，每个建筑、各种资源条件和技术条件下都会产生不同的碳排放的结果，只要我们的居住方式有所改变的话，就必须要实现低碳建筑。国内目前对低碳建筑的标准存在很多争议，但是真正阻碍低碳建筑进入市场的，更有各种客观因素的影响，一是从产业政策来看，在中国，很多项目没有低碳建材可买。第二个，就是成本高，要运用很多的技术，成本就必然要增加，开发商的房子应用低碳技术以后，房价还是根据周边的价格来定，价格还是高于消费者的消费水平。如果低碳建筑的成本很高，开发商就会增加建筑成本。设计师对相关设计重视不够到位，导致建筑成本增加过高。其次，国内目前很多设计师只顾着赚钱，只关注宏大的单体，使建筑难以实现低碳技术。最后，中国房地产业还是粗放型的增长方式，尤其是上市公司为了保住以后的销售，一旦转型，销售收入就会下降，如果发展低碳的绿色建筑，政府就必须要有相关的政策出台，同时，要有相关的补贴，真正推动低碳建筑进入生活，只有政策先调整到位，低碳建筑才能更多地走向消费者的，包括建设行业管理者的管理机制，以及居住者观念的转变。比如说我们的垃圾分类，在中国很难做起来，这就好比是当前中国的低碳技术的现状。

    随着行业竞争的升级，新时代的低碳热潮蓄势待发，房地产开发企业实际上是扮演着房地产业的整合角色，更加需要整合产业的资源，形成优势品牌和供应链，进而提升产品的质量，提高劳动者的效率。在低碳形势下，房地产建筑需要我们更加先进的施工技术、建筑工艺等等，由于专业限制，开发商的成本核算与开发商所采用的材料、技术不相匹配。我们协会目前正决定搭建一个桥梁，把最优秀的供应商招过来进行研究，使得开发商能够更经济、更容易掌握低碳建筑所需要的材料和技术，向相关的产品企业进行优质地搭配。由于缺乏系统的资源信息，往往事半功倍，最终，无法保证开发产品的质量，于是，优秀项目的开发采用优秀建筑品牌，为建材采购提供决策依据，让老百姓住上舒适的房子，这就是我们协会所做的工作，我们协会在2009年第九届住博会上提出了“明日之家”，今年我们还要推出“明日之家”系列，从科学的规划，到建筑、装修，等等，都能达到合理的应用，以及施工当中的环保应用，提高了居住住房的居住标准。

    作为开发建设房屋的房地产开发企业，必将成为低碳化建筑建设的主力军，如果完全靠效率、完全靠各方面的补贴，搞成一个高成本的低碳，本身就是矛盾的，所以我感觉，随着技术的发展，低碳能够形成一个产业，在取暖、制冷、水处理、垃圾处理当中，我们相信，都会有更多的技术达到低碳的效果，现在地源热泵各种产品将更加丰富。原来供热曾经是北方城市的老大难，现在通过地源热泵各种可再生能源技术的使用，已经很好地解决了这一难题。同时，可以通过我们将传统的散热器节能达到20%以上。同时，市场上30%的供暖主要是采取地板供暖……

    总之，舒适、环保和人性化，会为我们提供更多的全新的低碳产品，使人们的生活更加健康、更加美好！